< 2020년 5월 22일 뉴욕주민님의 유튜브 영상을 공부한 내용입니다
더 정확한 내용은 아래 링크에 있는 뉴욕주민님 영상을 보시길 추천 드립니다>
HealthCare Reits
리츠주가 원래 배당금이 높은 편인데 그 중에서도 헬스케어가 높은 편이다.
하지만 배당률은 항상 변하고 지속성을 장담할 수 없으니 잘 살펴야 한다.
헬스케어 비지니스 모델
1. SH (Senior Housing)
시니어를 위한 주거지 제공, 간단한 서비스, 간단한 의료를 제공하는 사업이다.
주로 부동산을 리츠 형태로 직접 소유하거나
또는 SH를 운영하는 비지니스이다.
보통 두 비지니스 다 한다.
SH Triple Net (NNN) 부동산 임대사업
임대 사업을 하면서 렌트비 받음
SH Operating Portfolio (줄여서 SHOP)
시니어 하우징 건물, 서비스 운영 사업 부문
SHOP 사업이 더 리스키
기업 벨류에이션 할 때 SHOP 비중이 높을 수록
기업 가치에 디스카운트를 줄 정도이다.
이는 마켓 자체가 Over Supply 문제도 있고,
지출 컨트롤 하기 힘들어서 운영 마진 유지도 힘들어서
다들 이 SHOP 비중을 줄이려고 한다.
2. SNF (Skilled Nursing Facility)
(설명 없음)
3. MOB (Medical Office Building)
(설명 없음)
부동산 리츠 봐야할 펀더멘털 3가지
기업 실적 볼 때 중점적으로 봐야하는 3가지 펀더멘털
1 Occupancy 공실률
2 OpEx (Operationg Expenses) 운영비
특히 labor costs (인건비)를 중점으로 봐야한다
3 Rent Coverage
임차인 월세 잘 낼 수 있는 경제적 여력이 있는지 보기
EBITDAR / Rent 렌트대비 임차인이 보유한 현금 비율
임대 수익의 안전성을 볼 수 있다.
1.0x면 1년 낼 돈만 가지고 있다는 의미
벨류에이션 측면
FFO (Funds From Ops) 부동산 회사의 earnings 지표
1 FFO growth 성장성
2 FFO payout % 배당금
배당금을 결정하는 payout 비율
3 FFO multiple 예상 주가 계산
주가 배수인 PER ratio, PER multiple 의
부동산 버전이라고 생각하면 된다.
부동산 사업에 연관된 회사들은 PER에서 씌이는
net income, eps는 아무 의미도 없는 숫자이고,
부동산/리츠 주주들에게 돌아가는
수익을 나타내는 수치가 FFO,
여기서 배당금이 결정되기도 한다.
헬스케어 섹터 대표 주식
WELL (Well Tower) 회사 주식
SH 부동산 소유해서 임대 사업도 하고
오퍼레이터로서 직접 운영하기도 한다.
Senior Housing 주 사업
공시 자료
1Q suppliment
Covid-19 업데이트 deck
earnings release
1. Occupancy 공실률 보기
SHO(Senior Hosing) Portfolio | Potential Future Impact from COVID-19 을 살펴보면
2020년 4월을 보면 공실률이 늘어났다.
코로나 때문에 단체 주거환경에 입주하는데도 제한이 많아져서
1분기 대비 2분기 때도 역시 occupancy가 5~6% 떨어진다고 함.
REVPOR expected to be flat
월세를 올리기는 커녕 월세 못내서 나가는 사람이 많을 상황이니 유닛 별 매출에는 변화가 없을 거라 함.
2. OpEx 운영비 보기
Expenses 란에 보면 인건비 때문에 운영비가 5% 이상 오를 거라 함.
헬스케어 전반적 이슈이기도 하지만 SH 사업에서 인건비가 많이 올랐는데,
코로나 사태로 건물 유지/ 관리하는데 있어서
위생문제, 각종 장비 구입도 해야하고, 할 일이 많으니
직원 오버 타임도 줘야하니 돈 나갈 데가 많음.
3. 임차인 렌트비 제 때 낼 수 있나 ?
SH NNN에서 EBITDAR보면 1.03X
임차인들이 1년 정도 렌트비를 낼 정도의 현금을 가지고 있다
다음 분기 때 coverage가 1.0x 이하로 떨어지면
lease restructuring에 들어가서 임대 재계약 해야함
4. 배당금 얼마나 받을 수 있나?
Dividend 과 FFO 추이
블룸버그에서 Street Consensus를 보면 현금 상황을 봤을 때 대부분 50% 이상 컷 할 것으로 예상했지만 얼마 안줄였다.
2020년 5월 기준으로 5월부터 1 주당 $0.87 였던 Qtr-dividend를 30% 컷해서 $0.61/s로 줄였다.
어쨌든 WELL은 이렇게 배당 컷을 해서 연간 $400M 이상 세이브 할 것으로 보인다.
이렇게 마련한 현금으로 de-lever(부채 상환)하거나 새로운 자산 매입에 쓸 수 있다.
5. 재정은 탄탄한가?
현금 얼마나 들고 있나?
WELL 현금 보유 레벨을 보면 총 ~4B Liquidity가 있는데,
일단 Balance Sheet를 보면 Near Term Liquidity에서
Cash는 $348M이 있고,
Credit line(대출 가능 금액) 2.36B
Recent term loan 1B
자산 매각으로 들어올 돈 $312M
총 $ 4.02B 있음
돈 나갈 데는?
추가 자산 매입 pipeline : 약 1B
부동산 개발 프로젝트 진행중 2020년 안으로 예산이 잡힌 development spend(개발 비용)를 보면 $463M
자산 매입, 개발 파이프라인 등 현금 사용처가 많이 남아있고
앞으로 SHOP 사업부문이나 NNN 사업에서 렌트를 못받을 수 있는 경우가 있어서
현금이 많아 보여도 넉넉한 편이 아니다.
다음 분기에 추가로 배당컷될 수도 있겠다.
6. 주가는 적정한가?
Nomalized FFO attributable to common stockholders per share가 1분기 $1.2 였는데,
계산 해보면 12x가 나온다
헬스케어 리츠 평균이 10~11x 임을 감안할 때 WELL 주가가 살짝 높게 거래되고 있다는 것을 알 수 있다.
2020년 5월 현재가 싸지 않다.
VTR (VENTAS) 주식 보기
1. Occupancy 공실률 보기
블룸버그에서 애널리스트 consensus를 보면 2020년 2Q(2분기)까지 Occupancy가 떨어질 것으로 보고 있다.
2. OpEx 운영비 보기
SHOP (SH Operating Portfolio) 비중이 annualized NOI 기준 수익의 31% 정도 차지하는데
WELL보다 낮긴 하지만 역시나 이 사업 부문이 제일 흔들리고 있다.
3. 임차인 렌트비 제 때 낼 수 있나 ?
렌트비 잘 받았나 보면 2020년 4월에 이미 25% rent deferal program(나중에 지불)에 들어갔다.
그렇게 해서 96%의 임차인들에게 렌트를 받긴 했다.
대부분 헬스케어 임차인들의 경우 정부 지원금을 가장 많이 받아서 당장 렌트비 낼 돈은 있었을 것이다.
coverage ratio를 보면 SH NNN 1.1x로 역시나 아슬아슬한 수준이다.
4. 배당금 얼마나 받을 수 있나?
2020년 5월 기준 배당금 관련해서 변동 사항 없었지만, 6월 중순에 다시 업데이트 해준 다고 한다.
다른 리츠에 비해 상황이 더 좋은 것은 아니기에 배당 컷이 연기된 것으로 보는 의견이 많다.
5. 재정은 탄탄한가?
SH NNN의 경우 SSNOI 전년 대비 3.9% 성장 했지만, SHOP 사업부문에서 역시나 -10.4 %로 감소했다.
현금 상황이 심각해 보이는데, 이미 2020년 3월 중순부터 Credit line에서 $2.75B 끌어다 현금 충원하고,
2주 후에 $500M Senior Notes 회사채 발행으로 또 추가 현금 소스 보충 함.
2020년 원래 계획 되어 있었던 capex spending에 대해서도 $800M 에서 $500으로 깍음.
뭔 일이 터질지 모르니 왠만해선 돈 안쓰고, 현금 들고 있겠다는 의미.
Development pipeline(자산 개발)을 보면 ~$ 1.02B 규모의 개발 프로젝트가 예정되어 있고,
다행인 건 SH이 아니라 MOB 사업 확장이다.
그럼 상대적으로 SH 비중이 줄어들 거라서 다행이지만, 이 정도 규모의 사업을 하려면 현금이 충분해야 하는데,
올해 현금 흐름으로 유지 될 수 있는지가 관건이다.
그래서 인지 자금 확충을 하려고 여러가지를 시도하고 있다.
LS&HC REF (Life Science and Health Care Real Estate Fund)라는 최근 펀드를 결성해서 투자금 $650M을 모았다.
향후 자산 매입에 쓰여질 예정이고, 다른 사업 부문에서 문제 터졌을 때 이 투자금을 끌어다 쓸 수는 없다.
6. 주가는 적정한가?
FFO multiple은 5월 8일 기준 섹터 평균10~11x 보다 살짝 낮은 9.8x였다.
업계 대비 주식이 더 싸게 거래 되고 있다는 의미이다.
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