미국 리츠 Triple Net Lease 섹터

< 2020년 5월 11일 뉴욕주민님의 유튜브 영상을 공부한 내용입니다

더 정확한 내용은 아래 링크에 있는 뉴욕주민님 영상을 보시길 추천 드립니다>

www.youtube.com/watch?v=7XDUeYUouiI&t=852s

---

Lease 2 가지 종류

1. Gross Lease

Tenants(임차인)들이 임대료만 내면된다.

각종 비용, 건물 수리/ 유지/ 관리비,

보유세, 보험료등은 전부 건물주가 부담한다.

 

2. Triple Net Lease (TNL) / Net Lease 

건물주는 3가지 비용 (유지/관리비, 보유세, 보험비) 비용에 대한 책임없이 월세를 받는다. 꿀.

Tenants들이 위 비용을 전부를 부담한다. 

 

3가지 비용 (유지/관리비, 보유세, 보험비) 을

'Net' 한 리스라는 의미에서 TNL이라 한다. 

 

미국 상업용 부동산 대부분이 이 구조이다. 

그래서 리츠들도 대부분 TNL구조이다.

 

 

---

TNL 비지니스 모델 

임차인 월세 받기 

 

주식/ bond market 통해 싸게 자금 조달해서

acquistions (자산 매입) 또는 development하고 

그 걸 또 임대하고 월세 받고 X 무한 반복

월세 받기, 월세 받기, 월세 받기 

 

리츠 회사의 Cost of Capital (자금 조달 비용)이 

자산 매입 비용보다 적게 들어서 그 spread(차액)을 먹는 사업 (??)

심플한 비지니스 

 

수익 모델이 별개 없기 때문에 임차인의 재정상태(Tenants Profile)가 중요하다.

해당 리츠에 어떤 임차인 사업자들이 있는지 확인해야 한다. 

 

TNL이라고 분류된 리츠들은

호텔이면 호텔만, 카지노면 카지노만,

특정 섹터에만 집중하지 않고, 

여러 사업자들에게 임대하는 리츠를 말한다. 

 

대부분 convenience stores, grocery stores, drug stores, theters... 등 

(영화관들은 지금 거의 부도 위기..)

---

Triple Net Lease 섹터에 포함된 리츠

NYSE O : Realty Income 

NYSE EPR : EPR Properties 

NYSE NNN : National Retail Properties

SRC : Spirit

VER : Vereit

WPC : W. P. Carey

 

---

Realty Income 기업 자료 찾기 

www.realtyincome.com/investors/investor-presentation/default.aspx

1. IP (Investor presentation) 자료 보기 

institutional vs retail 

투자자 공시 자료가 2 가지로 구분되는데 

retail 투자자들을 위한 자료는 설명이 적어서

institutional (기관 투자자용)을 보는 것이 좋다. 

 

2. Financial Supplement 자료 보기 

굳이 10-Q, 10-K 안들어가봐도 

여기에 자세한 재무적 수치들이 보기좋게 잘 나와 있다. 

---

Realty Income 기업 분석 

자료 분석

83%의 렌트비를 받았다 - 코로나 시국에 아주 높은 편

 

99.9% Investment grade tenants (IG tenants) 신용 등급 높은 테넌트, 우량 기업한테는 렌트비 거의 다 받음. 

 

(경고) rent deferral (집행연기) 4월 렌트비를 못낸, 또는 앞으로 내기 힘든 임차인들과 협상 중이라고 써있음. 

재정 상황이 않좋은 임차인에게 일단 컨세션(concession 상황 양보)를 주고 나중에 상황이 나아지면 못받은 임대료 받는 제도 . 아마도 정부가 영업 정지를 때린 영화관, 레스토랑 사업자들과 협상을 말한 것일 듯함. 

 

상위 임차인 목록

www.realtyincome.com/portfolio/top-20-clients/default.aspx

Tenant Diversification

전체 받는 임대료의 절반을 차지하는 임차인들이다. 

임차인들 신용 등급 BBB 이상으로 좋은 편이다.

현금 흐름이 괜찮고, 차입 레버리지도 나쁘지 않다. 

 

Rent Coverage ( EBITDAR/rent ) 지표

임차인의 경제 상황을 알 수 있는 지표라서 사용한다. 

EBITDA + Rent = EBITDAR 

2.8X 이면 한 해 렌트비를 2.8년치 낼 수 있는 돈을 현재 가지고 있다는 의미이다. 

임차인의 현금 흐름을 알 수있다. 

 

다른 리츠들의 경우 임차인들엑 EBIDAR 수치를 보고 받지 못하는 경우가 많다. 

임차인의 재정상태를 보게 되기때문에 임차인들이 공개를 거부하기 때문이다. 

이런 수치를 공개한다는 건 엄청난 플러스가 된다. 

 

Adjusted Funds From Operations (AFFO)

AFFO/share를 볼 때에는 항상 diluted base 기준으로 봐야한다. 

이 걸 계산해보면 이 번 분기는 O의 AFFO는 $0.88/s 였다. 

전년 대비 + 7.3% 증가한 수치이다. 

 

블룸버그를 보면 Street Consensus가 나오는데 그 숫자도 $0.88 이다. 

이렇게 시장이 예상한만큼 실적이 나와줬다는 뜻.

요즘 같은 시기에 시장 기대치에 맞게 제대로 earnings 나온거면 잘했다고 본다. 

 

배당금 Dividend Data 

AFFO에서 payout ratio를 적용해서 배당금을 주기 때문에

AFFO 숫자를 보면 

적어도 O는 갑자기 dividend cut 나올 확율 낮고,

배당 중지 같은 사태는 없을 것으로 보인다. 

 

배당금 산출 방식 (payout %)

 

현금 보유 수준

Consolidated Balance Sheets를 보면 cash 4.1M으로 나와있음 (2020년 3월 30일 기준)

임차인 하나만 렌트 펑크내면 없어질 수 있는 돈이라 적게 남음. 

Revolver(언제든 대출받을 수 있는 돈)도 더해줌 

Credit Facility, Debt Summary 란에서 확인할 수 있다. 

2020년 5월 방송일 기준 615M 대출 가능, 

 

지금 얼마나 현금을 끌어다 썼나 보려면 주석을 확인 -

총 $3B RCF가 있고, 코로나 사태로 현금유보를 위해 RCF를 사용해서 

$ 1.25B까지 현금을 챙겨 두었다고 한다. 

그리고 더 끌어올 수 있는 capacity는 $ 1.1B 이 있다고 함. 

 

expansion feature $ 1.0 B 도 있다고 함. 

Accordion 이라고도 함. 언제나 끌어쓸 수 있는 한도. 

 

결론:  O 는 현금이 충분히 있다..

 

업데이트된 정보는 주석에 달아놓음. 

 

2020년 O 경영진들은 새로운 Guidance 제공 안했다

그래서 시장 예상치의 기준을 잡아주지 못했다. 

 

 

---

코로나 시국에 렌트비 받은 비율 

NYSE O : 83% 

NYSE EPR : 15%

NYSE NNN : 52%

SRC : 69%

VER : 75%

...

 

---

EPR properties 기업 분석 

Experiential Entertainment 인 영화관, 골프, 스키 리조트 등을 운영하는 사업자들이 EPR의 임차인들이다.

Thatres, Eat & Play, Ski에서 임대 수익 50%이상이 차지한다.

위 사업들은 코로나 때문에 미국 정부에서 영업 정지 시킨 Non-Essential 사업에 들어가기에 

영업 정지로 렌트 걷은 비율이 15%밖에 되지 않음. 

 

배당금

Suppliment p10에 보면

AFFO /s $1.14로 전년 동기 대비 -17% 하락한 수치이다. 

pay out ratio가 99%인데, 이 건 회사 이익의 전부를 배당율 유지를 위해 다 쓴 것이다. 

그럼에도 배당금을 유지할만큼의 AFFO가 나오지 않아 

배당금 지급 일시 정지를 시켰다. 

 

현금 보유 수준

1.2 B 현금 있고 2022 만기 가까워지는 부채도 없다.

단기적으로 현금 상황 나쁘지 않다. 

 

2 가지 suspension 

배당금 정지: 개인 투자자가 민감. 2020년 말까지 안나올 예정임. 

자사주 매입 정지: 일단 보류. 주가에 안좋은 영향 

 

---